税务异常，房地产行业税务风险案例分析

房地产行业涉及税种范围很广，是涉税风险的高发地带，尤其是增值税、土地增值税、城镇土地使用税的处理，在实务中容易引发争议。近年来，随着全国各地税务机关对房地产行业税务检查工作不断推进，陆续爆发出一些房地产行业税务稽查的大案、要案，房地产行业面临严峻的税收征管形势。

违规列支预提费用

案例：A房地产企业共开发了3个房地产项目，在项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额约5亿元，对应合同总金额约46亿元。

具体分析：这个案例中我们需要关注的点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

合同约定应收未收房款未确认收入

案例：F房地产企业本月预收房款8000万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款800万元）。次月申报期内，财务人员仅将预收房款8000万元确认收入并申报了企业所得税，合同约定分期付款当月应收未收房款800万元未确认销售收入，产生涉税风险。

具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。