广东省注册会计师协会关于会计师事务所执行房地产企业审计业务的风险提示函

粤注协〔2022〕190号

各会计师事务所：

近年来，受房地产市场宏观调控及相关政策影响，房地产行业出现周期性变化，部分房地产企业信用风险、经营风险和财务状况风险暴露。为提高会计师事务所执行房地产企业审计业务的执业质量，防范执业风险，广东省注册会计师协会专业指导委员会提示如下：

风险提示1：重点关注收入确认领域存在的重大错报风险。

中国注册会计师审计准则要求注册会计师在识别和评估与收入确认相关的重大错报风险时，可以考虑基于收入确认存在舞弊风险的假定，识别哪些类型的收入、交易或认定可能导致舞弊风险。收入是审计的高风险领域，具体在房地产企业审计中，注册会计师应关注以下内容并实施有效的应对措施。

(1)关注收入确认的舞弊风险

近年来，受政策调控影响，房地产行业集中爆发流动性危机，大中型房地产企业经营、融资压力及业绩考核压力增大；注册会计师应关注被审计单位是否存在高估或提前确认收入的舞弊风险。

(2)关注收入确认的准确性

收入确认应当在客户取得相关商品或服务的控制权时确认。具体到商品房销售业务，判断控制权转移时点，注册会计师应关注项目是否竣工备案验收通过、是否达到合同约定的可交付状态以及客户是否已接受商品房，如合同约定的寄发交付通知、签收收房确认书等。注册会计师应综合考虑财务信息以及非财务指标等多项因素判断收入确认的条件是否满足，包括项目销售是否已取得预售许可证、销售备案等相关文件；房产销售是否存在违规操作；是否存在如延期交楼等可能无法履行合同情况或者因按揭断供等导致房地产企业需承担其担保责任的风险；相关业务数据是否与财务数据相匹配，如销售代理机构的销控数据、物业交房或入住信息数据等；网上登记信息是否与业务数据及财务数据相匹配等。在对中小型房地产企业审计过程中，应重点关注其收入确认的合规性。

风险提示2：重点关注存货可变现净值的评估及相关关键参数预计的合理性。

受房地产市场宏观调控及相关政策影响，国内部分地区房地产市场出现价格波动或滞销现象。房地产行业存在存货建造周期较长、建造过程中的存货不易随时变现等特殊性，进一步增加了存货价值随市场波动的风险。

此外，对于被审计单位对存货跌价准备的估计，注册会计师除关注是否存在跌价准备计提不足、不及时的情况外，还应关注被审计单位是否存在在业绩亏损年度空降巨额存货跌价准备，借机进行盈余管理的情形。

风险提示3：重点关注财务报表合并范围的准确性。

房地产企业出于降低资产负债率、获得融资或改善主营业务收入、净利润等盈利指标等目的，存在通过股权投资架构设置、合同条款安排等方式改变财务报表合并范围的可能。注册会计师在审计过程中应保持合理职业怀疑，执行包括询问被审计单位及被投资单位相关人员，查看会议纪要、合同等程序了解被投资单位设立的商业背景和商业目的，根据实质重于形式原则对参股公司股权投资合同中保护性条款和实质性条款进行判断，并制定有效的应对措施判断合并范围的准确性。

对于通过类似上述特殊交易安排改变合并范围的情形，注册会计师应根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》关于控制的定义和原则，综合考虑所有相关事实和情况，按照控制定义的三项要素进行实质判断。

风险提示4：重点关注房地产企业融资来源及其合规性、借款费用核算的准确性以及利息费用资本化处理的恰当性。

房地产开发是资金密集型业务，当房地产开发行业融资渠道受限，资金回笼缓慢，部分房地产开发企业爆发债务危机，导致项目施工进展放慢，延期交付，甚至长期停工，为了保交楼可能采用复杂的融资方式获取项目开发资金。

注册会计师应关注房地产企业融资来源及其合规性、借款费用核算的准确性以及利息费用资本化处理的恰当性等事项并制定有效的应对措施。

(1)关注房地产企业融资来源及其合规性

(2)关注借款费用金额的准确性

(3)关注借款费用资本化的期间和范围

风险提示5：根据实质重于形式原则对权益与债务的分类进行判断。

在房地产行业信贷收紧情况下，权益与负债的准确分类存在一定困难，房地产行业存在“明为股权实为债权”、“明为投资实为借贷”、“明为买房实为借贷”、“明为联营实为借贷”等现象，通过“明”和“实”的转换，房地产开发企业在实现融资目的的同时调整资产负债率，而出借人在保障权益前提下既借出了资金，又能获得稳定收益。在降杠杆、去影子银行的大背景下，明股实债的做法对房地产企业权益与债务的准确分类及实际资产负债率的计算带来了更高的考验。

注册会计师在审计过程中应保持合理职业怀疑，不应仅局限于法律形式，需要在综合考虑所有相关因素后，根据实质重于形式原则对被审计单位权益与债务的分类进行判断，并制定有效的应对措施。

风险提示6：重点关注持续经营能力受到的重大不利影响。

在“三道红线”等调控政策影响下，房地产行业外部融资渠道受限，近年来多家房企债务违约现象频发，房地产行业产生的经营风险以及房地产企业未来融资需要达到的财务指标压力都导致房地产企业的持续经营能力被重点关注或质疑。对于已不适用持续经营能力的房地产企业，注册会计师应关注其财务报表编制基础以及其资产负债项目会计后续计量的恰当性。同时，根据房地产行业政策变化等情况，注册会计师应充分结合被审计单位稳定性、可持续性等方面情况，关注并考虑被审计单位的持续经营能力是否受到重大不利影响。

本提示函仅供会计师事务所及其从业人员在执业过程中进行参考，并未涵盖房地产企业审计业务的全部审计关注领域以及可能面临的全部风险，也不能替代相关法律法规、执业准则的规定以及注册会计师的职业判断。会计师事务所及其从业人员在执业中仍需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断开展审计工作。

广东省注册会计师协会

2022年11月10日